Grunderwerbsteuer: Wer warum wie viel zahlen muss

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird beim Übertragen einer inländischen Immobilien erhoben. Mit "Übertragen" sind folgende Rechtsgeschäfte gemeint:

  • Kaufvertrag über ein Grundstück, Haus oder Wohnung,
  • Vertrag über einen Grundstückstausch,
  • Höchstgebot bei einer Zwangsversteigerung,
  • Grundstücksteilung,
  • Schenkung,
  • Überlassung,
  • sonstige Rechtsvorgänge, durch die ein Anspruch auf Übertragung einer Immobilie in Deutschland entsteht.

Die Steuer bezieht sich auf den Kaufpreis und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, je nach Bundesland (siehe Tabelle unten).

Zuletzt erhöhte Thüringen (TH) seine Immobiliensteuer ab 1. Januar 2017 auf 6,5 Prozent. Davor hatten Brandenburg (BB), Nordrhein-Westfalen (NRW) und das Saarland (SL) ebenfalls auf 6,5 Prozent angehoben. Falls Sie für diese Steuererhöhungen zu spät dran sind, lesen Sie hier unsere 9 einfachen und völlig legale Tricks, mit denen Sie mehrere 1.000 Euro Grunderwerbsteuer sparen.

Aktueller Steuer-Tipp: Gleichgeschlechtliche Ehepaare lassen sich Grunderwerbsteuer rückwirkend erstatten

Bis zum 31.12.2020 können gleichgeschlechtliche Ehepaare, die seit Oktober 2017 ihre Lebenspartnerschaft in eine Ehe umgewandelt haben, die Zusammenveranlagung beantragen - und zwar rückwirkend bis zum Beginn der eingetragenen Lebenspartnerschaft.

Dies ist auch dann möglich, wenn die Steuerbescheide bestandskräftig sind. Voraussetzung ist, dass die eingetragene Lebenspartnerschaft bis zum 31.12.2019 in eine Ehe umgewandelt wird (Artikel 97 § 9 Abs. 5 AO-Einführungsgesetz 2019). Sie können sich dann Ihre gezahlte Grunderwerbsteuer erstatten lassen. Sofern also bei Immobilienübertragungen zwischen gleichgeschlechtlichen Ehepartnern in den vergangenen Jahren Grunderwerbsteuer festgesetzt worden ist, sollten Sie umgehend einen Erstattungsantrag bei Ihrem Finanzamt stellen und die früheren Bescheide ändern lassen, so ein Urteil des Finanzgerichts Hamburg (FG Hamburg, Urteil vom 31.07.2018, Az. 1 K 92/18).

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Seit 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Bayern und Sachsen haben ihn (noch) bei 3,5 Prozent belassen, dem Satz, der von 1998 bis 2006 bundesweit galt. Andere Länder haben die Grunderwerbsteuer auf bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises erhöht. Im Jahr 2010 nahmen die Bundesländer mit dieser Steuer auf den Grunderwerb rund 5,3 Milliarden Euro ein. Das war etwa ein Hundertstel des gesamten Steueraufkommens in Deutschland.

Wettkampf der Länder: Wer greift Ihnen tiefer in die Tasche?

Tabelle: Die aktuelle und gegebenenfalls zukünftige Höhe der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern. (Wenn Sie die früher gültigen Steuersätze erfahren möchten, klicken Sie bitte auf die verlinkten Bundesländer, dort stehen ausführlichere Länderinformationen.) Bei mehreren Einträgen ist der aktuell gültige Steuersatz fett hervorgehoben:

Bundesland Steuersatz Gültig ab/seit

Stand: 20. Juni 2019, Quellen: BMF, Finanzministerien der Länder, eigene Recherchen

Baden-Württemberg (BW) 5,0 Prozent ab 05.11.2011
Bayern (BY/BAY) 3,5 Prozent -- nie erhöht --
Berlin (BE) 6,0 Prozent ab 01.01.2014
Brandenburg (BB) 6,5 Prozent ab 01.07.2015
Bremen (HB) 5,0 Prozent ab 01.01.2014
Hamburg (HH) 4,5 Prozent ab 01.01.2009
Hessen (HE) 6,0 Prozent ab 01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern (MV) 5,0 Prozent ab 1.7.2012
Niedersachsen (NI) 5,0 Prozent ab 01.01.2014
Nordrhein-Westfalen (NW/NRW) 6,5 Prozent ab 01.01.2015
Rheinland-Pfalz (RP/RLP) 5,0 Prozent ab 01.03.2012
Saarland (SL) 6,5 Prozent ab 01.01.2015
Sachsen (SN) 3,5 Prozent -- nie erhöht --
Sachsen-Anhalt (ST) 5 Prozent ab 01.03.2012
Schleswig-Holstein (SH) 6,5 Prozent ab 01.01.2014
Thüringen (TH) 6,5 Prozent ab 01.01.2017
Bundesdurchschnitt 5,38 Prozent

Steuer-Tipps zur Grunderwerbsteuer

Steuer-Tipp 1: In Bayern und Sachsen ist mittelfristig mit einer Steigerung der GrESt zu rechnen. Denn dies sind die einzigen Länder, die ihren Grunderwerbsteuersatz nicht erhöht haben, seit ihnen 2006 das Recht dazu zugefallen ist.

Steuer-Tipp 2: Sie sparen noch mehr Steuern, indem Sie teure Kostentreiber aus dem Kaufvertrag herausrechnen.

Fallen Sie nicht auf miese Verträge herein!

Steuer-Tipp 3: Egal wie sehr die Zeit drängt - lassen Sie Ihren Kaufvertrag und Bauvertrag/Bauträgervertrag von einem Anwalt prüfen. Vor allem letztere sind Untersuchungen zufolge so fehlerhaft, dass sie den Verbraucher zusätzlich 25.000 Euro und mehr kosten.

Steuer-Falle: Ihr Notar darf Sie nicht von sich aus auf ungünstige Vertragsklauseln hinweisen. Sondern nur, wenn Sie gezielt fragen. Um zu fragen, müssen Sie bereits Bescheid wissen. Daher lohnt es sich immer, zusätzlich einen Anwalt zu fragen und am besten noch eine Zweitmeinung einzuholen.

Steuer-Tipp 4: Hier berechnen Sie die Grunderwerbsteuer, die Sätze der Bundesländer sind im Rechner hinterlegt:

Weitere Erklärungen stehen auf der Rechner-Hauptseite. Die Sätze der Bundesländer sind im Rechner hinterlegt.

Steuer-Tipp 5: Beim Grunderwerb kommen zusätzliche Kosten für Grundbuch, Malker und Notar auf Sie zu, diese sind im Immobilien-Nebenkosten-Rechner berücksichtigt.

Käufer oder Verkäufer: Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Grundsätzlich sind beide Vertragsparteien beim Hauskauf Steuerschuldner. Meistens wird die Zahlungspflicht im notariellen Kaufvertrag auf den Käufer übertragen. Zahlt der Käufer die Steuer nicht, wendet sich das Finanzamt an den Verkäufer, egal was im Vertrag steht. Der Verkäufer hat dann den Schwarzen Peter, sich das Geld vom Käufer zurückzuholen.

Dokumente und Grundbuch: Wer erledigt was?

Der beauftragte Notar informiert automatisch das Finanzamt, wenn Ihr Immobilienkauf der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer und teilt sie dem Steuerschuldner in einem schriftlichen Grunderwerbsteuerbescheid mit.

Sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, erteilt das Finanzamt eine so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Der Käufer benötigt diese Unbedenklichkeitserklärung, um den Immobilienerwerb im Grundbuch eintragen zu lassen und zum rechtmäßigen Besitzer des Grundstücks zu werden.

Wann ist keine Grunderwerbsteuer fällig?

In diesen Fällen müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen:

  • Bei einer Erbschaft,
  • bei einer Schenkung,
  • bei einem Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, also zwischen Eltern und ihren Kindern oder zwischen Ehepartnern, nicht aber zwischen Geschwistern. Aufgrund einer aktuellen Gesetzesänderung gilt die Grunderwerbsteuer-Befreiung auch bei gleichgeschlechtlichen Ehen (siehe ausführlichen Abschnitt oben).

Unterschied Grunderwerbsteuer - Grundsteuer

Häufig wird die Grunderwerbsteuer (GrESt) mit der Grundsteuer (GrSt) verwechselt oder gleichgesetzt. Beide sind unterschiedliche Steuerarten. Während die Grundsteuer den Besitz von Immobilien sowie von Grund und Boden versteuert und jährlich ans Finanzamt gezahlt werden muss, wird die Grunderwerbsteuer nur ein einziges Mal fällig, und zwar dann, wenn ein neues Grundstück oder eine neue Immobilie (Wohnung) erworben wird.

Wie Sie mit der Steuer Steuern sparen

Für Selbstständige und Vermieter gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Sie erhöht die abzugsfähige steuerliche Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA), die Sie jedes Jahr absetzen dürfen. Die angenehme Folge: Sie dürfen die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich geltend machen. Details stehen in unserem Artikel "Grunderwerbsteuer sparen - völlig legale Tricks, mit denen Sie beim Kauf von Haus und Wohnung weniger oder gar keine Grunderwerbsteuer zahlen".

Mehr Sicherheit: Fragen Sie einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht:

Um möglichst wenig Grunderwerbsteuer zu zahlen, besprechen Sie Ihren Immobilienkauf oder -verkauf mit einem Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht. Unser Kooperationspartner Ageras vermittelt Ihnen kostenlos bis zu 3 Berater, der oder die am besten zu Ihrem Fall passen.

13,14 Milliarden Euro Einnahmen für Bundesländer

Die Einnahmen der Bundesländer durch die Grunderwerbsteuer kletterten 2017 auf einen neuen Rekord von 13,14 Milliarden Euro. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums sind die Einnahmen durch die Grunderwerbsteuer damit um fast 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Allein in den vergangenen sechs Jahren haben sich die Einnahmen mehr als verdoppelt: 2011 nahmen die Länder noch 6,37 Milliarden Euro durch die Grunderwerbsteuer ein. Die Grunderwerbsteuer wird seit der Föderalismusreform 2006 durch die einzelnen Bundesländer festgelegt. Seitdem wurde sie von den Ländern insgesamt 27 mal erhöht.

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