Grunderwerbsteuer: Wer warum wie viel zahlen muss

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird beim Übertragen einer inländischen Immobilien erhoben. Mit "Übertragen" sind folgende Rechtsgeschäfte gemeint:

  • Kaufvertrag über ein Grundstück, Haus oder Wohnung,
  • Vertrag über einen Grundstückstausch,
  • Höchstgebot bei einer Zwangsversteigerung,
  • Grundstücksteilung,
  • Schenkung,
  • Überlassung,
  • sonstige Rechtsvorgänge, durch die ein Anspruch auf Übertragung einer Immobilie in Deutschland entsteht.

Die Steuer bezieht sich auf den Kaufpreis und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, je nach Bundesland (siehe Tabelle unten).

Zuletzt steigerte Thüringen (TH) seine Immobiliensteuer ab 1. Januar 2017 auf 6,5 Prozent. Davor hatten Brandenburg (BB), Nordrhein-Westfalen (NRW) und das Saarland (SL) ebenfalls auf 6,5 Prozent erhöht. Falls Sie für diese Steuererhöhungen zu spät dran sind, lesen Sie hier unsere 9 einfachen und völlig legale Tricks, mit denen Sie mehrere 1.000 Euro Grunderwerbsteuer sparen.

Wann ist keine Grunderwerbsteuer fällig?

In diesen Fällen müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen:

  • Bei einer Erbschaft,
  • bei einer Schenkung,
  • bei einem Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, also zwischen Eltern und ihren Kindern oder zwischen Ehepartnern, nicht aber zwischen Geschwistern.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Seit 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Bayern und Sachsen haben ihn (noch) bei 3,5 Prozent belassen, dem Satz, der von 1998 bis 2006 bundesweit galt. Andere Länder haben die Grunderwerbsteuer auf bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises erhöht. Im Jahr 2010 nahmen die Bundesländer mit dieser Steuer auf den Grunderwerb rund 5,3 Milliarden Euro ein. Das war etwa ein Hundertstel des gesamten Steueraufkommens in Deutschland.

Wettkampf der Länder: Wer greift Ihnen tiefer in die Tasche?

Tabelle: Die aktuelle und gegebenenfalls zukünftige Höhe der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern. (Wenn Sie die früher gültigen Steuersätze erfahren möchten, klicken Sie bitte auf die verlinkten Bundesländer, dort stehen ausführlichere Länderinformationen.) Bei mehreren Einträgen ist der aktuell gültige Steuersatz fett hervorgehoben:

Bundesland Steuersatz Gültig ab/seit
Stand: 28. April 2017, Quellen: BMF, Finanzministerien der Länder, eigene Recherchen
Baden-Württemberg (BW) 5,0 Prozent ab 05.11.2011
Bayern (BY/BAY) 3,5 Prozent -- nie erhöht --
Berlin (BE) 6,0 Prozent ab 01.01.2014
Brandenburg (BB) 6,5 Prozent ab 01.07.2015
Bremen (HB) 5,0 Prozent ab 01.01.2014
Hamburg (HH) 4,5 Prozent ab 01.01.2009
Hessen (HE) 6,0 Prozent ab 01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern (MV) 5,0 Prozent ab 1.7.2012
Niedersachsen (NI) 5,0 Prozent ab 01.01.2014
Nordrhein-Westfalen (NW/NRW) 6,5 Prozent ab 01.01.2015
Rheinland-Pfalz (RP/RLP) 5,0 Prozent ab 01.03.2012
Saarland (SL) 6,5 Prozent ab 01.01.2015
Sachsen (SN) 3,5 Prozent -- nie erhöht --
Sachsen-Anhalt (ST) 5 Prozent ab 01.03.2012
Schleswig-Holstein (SH) 6,5 Prozent ab 01.01.2014
Thüringen (TH) 6,5 Prozent ab 01.01.2017 ***aktuell***

Steuer-Tipp 1: In Bayern und Sachsen ist mittelfristig mit einer Steigerung der GrESt zu rechnen. Denn dies sind die einzigen Länder, die ihren Grunderwerbsteuersatz nicht erhöht haben, seit ihnen 2006 das Recht dazu zugefallen ist.

Steuer-Tipp 2: Sie sparen noch mehr Steuern, indem Sie teure Kostentreiber aus dem Kaufvertrag herausrechnen.

Fallen Sie nicht auf miese Verträge herein!

Steuer-Tipp 3: Egal wie sehr die Zeit drängt - lassen Sie Ihren Kaufvertrag und Bauvertrag/Bauträgervertrag von einem Anwalt prüfen. Vor allem letztere sind Untersuchungen zufolge so fehlerhaft, dass sie den Verbraucher zusätzlich 25.000 Euro und mehr kosten.

Große Falle: Ihr Notar darf Sie nicht von sich aus auf ungünstige Vertragsklauseln hinweisen. Sondern nur, wenn Sie gezielt fragen. Um zu fragen, müssen Sie bereits Bescheid wissen. Daher lohnt es sich immer, einen Anwalt zu fragen und am besten noch eine Zweitmeinung einzuholen.

Steuer-Tipp 4: Hier berechnen Sie die Grunderwerbsteuer, die Sätze der Bundesländer sind im Rechner hinterlegt:

Weitere Erklärungen stehen auf der Rechner-Hauptseite. Die Sätze der Bundesländer sind im Rechner hinterlegt.

Steuer-Tipp 5: Beim Grunderwerb kommen zusätzliche Kosten für Grundbuch, Malker und Notar auf Sie zu, diese sind im Immobilien-Nebenkosten-Rechner berücksichtigt.

Käufer oder Verkäufer: Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Grundsätzlich sind beide Vertragsparteien beim Hauskauf Steuerschuldner. Meistens wird die Zahlungspflicht im notariellen Kaufvertrag auf den Käufer übertragen. Zahlt der Käufer die Steuer nicht, wendet sich das Finanzamt an den Verkäufer, egal was im Vertrag steht. Der Verkäufer hat dann den Schwarzen Peter, sich das Geld vom Käufer zurückzuholen.

Dokumente und Grundbuch: Wer erledigt was?

Der beauftragte Notar informiert automatisch das Finanzamt, wenn Ihr Immobilienkauf der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer und teilt sie dem Steuerschuldner in einem schriftlichen Grunderwerbsteuerbescheid mit.

Sobald die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, erteilt das Finanzamt eine so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Der Käufer benötigt diese Unbedenklichkeitserklärung, um den Immobilienerwerb im Grundbuch eintragen zu lassen und zum rechtmäßigen Besitzer des Grundstücks zu werden.

Wie Sie mit der Steuer Steuern sparen

Für Selbstständige und Vermieter gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten der Immobilie. Sie erhöht die abzugsfähige steuerliche Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA), die Sie jedes Jahr absetzen dürfen. Die angenehme Folge: Sie dürfen die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich geltend machen. Details stehen in unserem Artikel "Grunderwerbsteuer sparen - 9 völlig legale Tricks, mit denen Sie beim Kauf von Haus und Wohnung weniger oder gar keine Grunderwerbsteuer zahlen".

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