Grunderwerbsteuer sparen

Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, zahlt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Tendenz steigend. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sind das 7.000 bis 13.000 Euro Steuern. In diesem Ratgeber lesen Sie 9 saubere und einfache Tipps, mit denen Sie möglichst viel Geld sparen.

Steuer-Tipp 1: Vertrag vor einer Steuererhöhung schließen

Schließen Sie Ihren Kaufvertrag beim Notar, bevor die Grunderwerbsteuer steigt. Eine Tabelle mit den aktuellen und künftigen Steuersätzen lesen Sie in unserem Grundlagenartikel.

Die nächste Erhöhung steht zum 1. Januar 2017 in Thüringen an. Dort wird die Grunderwerbsteuer von 5 auf 6,5 Prozent steigen. Bei einem 200.000-Euro-Kaufpreis bedeutete das eine Mehrbelastung von 3.000 Euro. Weitere Erhöhungen sind derzeit nicht bekannt, wir informieren Sie gerne in unserem kostenlosen Steuer-Newsletter, sobald ein Bundesland die Grunderwerbsteuer erhöht.

Auch in Bayern und Sachsen ist mittelfristig mit einem Anstieg zu rechnen, da diese Bundesländer ihre Grunderwerbsteuer als einzige noch nie verändert haben. Zuletzt hatten Nordrhein-Westfalen und das Saarland ihre Immobiliensteuer zum 1. Januar 2015 auf 6,5 Prozent erhöht. Sie sind damit bundesweiter Spitzenreiter - wer hier einen Hauskauf plant, bleibt während der nächsten Jahre voraussichtlich von einer weiteren Erhöhung verschont.

Steuer-Tipp 2: Sauna und Küche herausrechnen

Das Finanzamt nimmt den Begriff "Immobilie" ganz genau. Nur was untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist, unterliegt der Grunderwerbsteuer. Das ermöglicht eine Steuerersparnis bei beweglichen Zusätzen, die sich ohne weiteres entfernen und wieder einbauen lassen. Dazu zählen zum Beispiel Einbauküche, Sauna, Whirlpool, Markise, Gartenhaus und Schränke (aber keine fest eingebauten Wandschränke).

Sie sparen Grunderwerbsteuer, indem Sie bewegliche Extras aus dem Kaufpreis herausrechnen (Urteil des Finanzgerichts Köln, Aktenzeichen: 5 K 3894/01). Führen Sie solche beweglichen Teile im notariellen Kaufvertrag gesondert auf oder schließen Sie dafür einen eigenen Vertrag.

Ihre Bank will Sie für diesen Steuertrick bestrafen

Die Mobilien herauszurechnen, birgt folgende Stolperfallen bei Bank und Finanzamt:

  • Wenn die Extras 15 Prozent oder mehr des gesamten Kaufpreises ausmachen, wird selbst der großzügigste Finanzbeamte misstrauisch. Dann will er Belege für den Wert von Sauna, Küche und Gartenhaus sehen.
  • Je nach Kaufpreis und Eigenkapitalanteil kann es sein, dass Sie durch das Herausrechnen der Extras eine bestimmte Beleihungsgrenze überschreiten. Das Haus als Sicherheit wird sozusagen weniger wert. Dadurch wird die gesamte Finanzierung teurer, die Kreditzinsen steigen. Die Mehrkosten für Zinsen überwiegen dann die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer. Besprechen Sie daher vorab mit Ihrer finanzierenden Bank, wie sich das Herausrechnen der Extras auf das benötigte Darlehen auswirkt.

Extra-Tipp: Sie umgehen diese Stolperfallen mit einer fachlichen Prüfung des Immobilienkaufvertrags (siehe Steuer-Tipp 4). Weisen Sie sicherheitshalber auf Ihr Ziel hin, durch das Herausrechnen beweglicher Extras die Grunderwerbsteuer zu senken.

Steuer-Tipp 3: Instandhaltungsrücklage für Eigentumswohnung herausrechnen

Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung muss der Käufer dem Verkäufer häufig dessen Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ablösen. Wenn Sie diese Summe im Kaufvertrag gesondert ausweisen, unterliegt sie ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer.

Stolperfalle des Steuertricks "Instandhaltungsrücklage":

  • Auch hier kann es Probleme bei der Beleihung und Finanzierung geben, siehe Steuer-Tipp 3. Falls Sie die Wohnung vermieten wollen, wirkt sich die Instandhaltungsrücklage ebenfalls steuerlich aus. Sprechen Sie daher vorab mit Ihrer finanzierenden Bank und Ihrem Steuerberater.

Extra-Tipp: Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie den Vertrag prüfen lassen (siehe Steuer-Tipp 4). Weisen Sie auf Ihr Ziel hin, durch das Herausrechnen der Instandhaltungsrücklage aus dem Kaufpreis Grunderwerbsteuer zu sparen.

Steuer-Tipp 4: Dreist falsche Verträge kosten mehrere 10.000 EUro

Schlechte Verträge mit Baufirmen und Bauträgern kosten mehr Geld - und oben drauf mehr Grunderwerbsteuer. Ihr Notar wird Sie nicht darauf hinweisen. Lassen Sie Ihre Verträge von einem Anwalt prüfen, noch besser von zwei verschiedenen Anwälten.

Wo liegt das Problem?

Der Verband Privater Bauherren (VPB) fand heraus: 97 Prozent aller untersuchten Standard-Bauträgerverträge von 2003 bis 2012 waren mangelhaft im Sinn des Verbraucherschutzes. Sie benachteiligten den Immobilienkäufer und seine Interessen schwer, ergab die Studie "Schlüsselfertig bauen" des VPB aus November 2012. Zum Beispiel beschrieben die Generalunternehmer und Bauträger ihre Leistungen unvollständig und umgingen verbindliche Termine für die Fertigstellung. Dadurch entstünden für den Käufer Zusatzkosten von 50.000 Euro und mehr, gab der VPB an.

Zwei Drittel der geprüften Bauverträge hatten ebenfalls "eklatante Mängel". Laut VPB summieren sich diese Fehler pro Immobilie auf durchschnittlich 25.000 Euro zu Lasten des Bauherren.

In beiden Fällen bleibt es nicht beim beschriebenen direkten finanziellen Schaden. Denn die Grunderwerbsteuer ist in den meisten Fällen nicht nur auf das Grundstück fällig, sondern auch auf die vollständigen Bau- oder Sanierungskosten (siehe dazu auch die Steuer-Tipps 5 und 6). Auf die oben genannten erhöhten Baukosten von 50.000 Euro würde das Finanzamt also je nach Bundesland 1.750 bis 3.250 Euro zusätzlich zur bereits erhobenen Grunderwerbsteuer aufschlagen.

Ihr Notar ist keine Hilfe

Viele dieser mangelhaften Musterverträge werden immer noch genutzt und sind Ihrem Notar bekannt. Doch "ihr" Notar ist unparteiisch und darf deshalb nicht von sich aus auf möglicherweise ungünstige Klauseln hinweisen. Erst wenn Sie Ihn gezielt fragen, wird er diese Klauseln erklären. Sie müssten die Fallstricke zu diesem Zeitpunkt also schon kennen, um Hilfe vom Notar zu bekommen.

Lösung: Lassen Sie alle Verträge von einem Steuerberater und/oder Anwalt prüfen. Holen Sie sicherheitshalber eine zweite Meinung ein.

Unser Online-Kooperationspartner Yourxpert bietet 4 pauschale Vertragsprüfungen, die Ihnen mehr Sicherheit beim existenzgefährdenden Immobilienkauf und Hausbau geben:

  • Grundstückskaufvertrag prüfen,
  • Immobilienkaufvertrag prüfen,
  • Bauvertrag prüfen und
  • Bauträgervertrag prüfen.

Holen Sie sich hier ein unverbindliches Angebot für Ihre Verträge und konkreten Fragen von einem spezialisierten Rechtsanwalt.

Der Fachmann antwortet Ihnen in 4 bis 24 Stunden. Bei Bedarf stellen Sie kostenlose Rückfragen. Sie zahlen nur, wenn Sie mit der Antwort voll zufrieden sind. Geben Sie bei der Buchung an, dass Sie eine Vertragsprüfung besonders in Hinblick auf eine Verringerung der Grunderwerbsteuer wünschen.

Steuer-Tipp 5: Grunderwerbsteuer auf den Grundstücksanteil beschränken

Steuer-Falle: Wenn Sie ein Grundstück kaufen und direkt darauf bauen (lassen), müssen Sie die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kaufpreis des Grundstücks entrichten, sondern auch auf die Baukosten. Das gleiche Ergebnis tritt ein, wenn Sie ein Grundstück und das darauf gebaute Haus aus einer Hand erwerben: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Komplettpreis.

Steuerlich günstiger: Wenn Sie hingegen ein bloßes Grundstück erwerben und erst später darauf bauen, dann beschränken Sie die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen auf den reinen Grundstücksanteil. Sie sparen also die Grunderwerbsteuer, die andernfalls auf die Baukosten des Hauses fällig gewesen wären.

Die wichtigsten Voraussetzung für diesen Trick sind:

  • Schließen Sie einen gesonderten Vertrag für den Hausbau.
  • Trennen Sie beide Verträge zeitlich und inhaltlich sauber. Andernfalls unterstellt das Finanzamt Ihnen ein so genanntes "einheitliches Vertragswerk" und verlangt die Steuer auf den Komplettpreis. Dies ist zum Beispiel beim Kauf vom selben Bauträger problematisch.
  • Wenn Bauunternehmen und Grundstücksmakler zu einer Firmengruppe gehören, sollte zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Baubeginn eine Schamfrist von mindestens zwei Jahren liegen. Zudem benötigen Sie als Käufer zwei getrennte Rechnungen vom Bauträger für Grundstückskauf und Hausbau.

In diesem Fall sind zwei Vertragsprüfungen nützlich: 1. Grundstückskaufvertrag und 2. Bauvertrag oder Bauträgervertrag. Letztere beide sind in über 65 beziehungsweise 97 Prozent aller Fälle mangelhaft und können mehrere 10.000 Euro Zusatzkosten für den Käufer verursachen, siehe Steuer-Tipp 4.

Steuer-Tipp 6: Mit zusätzlicher Klausel im Bauvertrag ein einheitliches Vertragswerk vermeiden

Ein Laie kann meist nicht sicher prüfen, ob der Grundstückshändler und die Baufirma personell, inhaltlich oder in irgendeiner anderen Weise miteinander verflochten sind (siehe Steuer-Tipp 5). Denn für eine steuerschädliche Verbindung reicht es zum Beispiel schon aus, dass die Firmen in der Vergangenheit häufig zusammengearbeitet haben oder dass ein stiller Gesellschafter an beiden Unternehmen beteiligt ist - was nicht im Handeslregister steht. Der Immobilienkäufer tappt deshalb leicht in die Steuerfalle "einheitliches Vertragswerk". Die fatale Folge: Er muss Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstückskaufpreis, sondern auch auf die Baukosten zahlen.

Ihr Finanzamt wird jede Chance nutzen, Ihnen das einheitliche Vertragswerk reinzuwürgen

Ausweg: Lassen Sie sich im Bauvertrag zusichern, dass das Bauunternehmen nicht mit dem Grundstückshändler verflochten ist. Schreiben Sie einen Schadensersatz fest für den Fall, dass beide Firmen doch miteinander zusammenhängen oder zusammenarbeiten und Sie in der Folge wegen eines einheitlichen Vertragswerks Grunderwerbsteuer zahlen müssen.

Steuer-Tipp 7: Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen

Wenn Sie mit der erworbenen Immobilie steuerpflichtige Einkünfte erzielen (wollen), dann zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten und ist somit selbst steuerlich absetzbar. Konkret erhöht sie die abzugsfähige steuerliche Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA), die Sie jährlich geltend machen dürfen. Das bedeutet:

  • Nutzen Sie die erworbene Immobilie für Ihr Unternehmen oder als Freiberufler? Dann machen Sie die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend.
  • Vermieten Sie das Haus oder die Wohnung? Setzen Sie die Grunderwerbsteuer bei Ihren Vermieteinkünften als Werbungskosten ab.
  • Wohnen Sie selbst in dem Haus, aber vermieten einen Teil der Räume oder betreiben Ihr Unternehmen darin? Dann machen Sie die Grunderwerbsteuer zumindest anteilig steuerlich geltend, und zwar im selben Verhältnis wie die betrieblich und privat genutzte Fläche zueinander stehen.
  • Wenn Sie das Haus oder die Wohnung vollständig zur Eigennutzung erwerben, gehen Sie steuerlich leer aus. Da es sich um eine reine Privatsache handelt, können Sie keine Kosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Einziger Ausweg: Erst vermieten, später selbst einziehen.

Übrigens: Säumniszuschläge zur Grunderwerbssteuer gehören zu den Anschaffungskosten des Grundstücks, sie unterliegen also der AfA und lassen sich nicht sofort steuerlich abziehen (BFH-Urteil, Aktenzeichen: BFH, IX R 226/87).

Steuer-Tipp 8: Erbschaft und Schenkung

Bei einer Erbschaft oder Schenkung fällt keine Grunderwerbsteuer an, sondern nur Erbschaft- oder Schenkungsteuer, abhängig vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie. Dadurch wird eine Doppelbesteuerung vermieden.

Um dies zu verdeutlichen: Selbst wenn das Eigentum an einen Wildfremden überginge, bliebe er zumindest von der Grunderwerbsteuer verschont. Natürlich wäre im Gegenzug die Erbschaftsteuer mangels Freibeträge horrend hoch.

Steuer-Tipp 9: Verkauf unter nahen Angehörigen

Auch der Verkauf einer Immobilie ist unter Verwandten 1. Grads grunderwerbsteuerfrei, also zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln sowie zwischen Eheleuten. Verkäufe unter Geschwistern hingegen sind voll grunderwerbsteuerpflichtig.

Der Vorteil des Steuersparmodells "Verkaufs statt Schenkung": Der Käufer erwirbt eine neue Abschreibungsgrundlage, nämlich den Kaufpreis (sofern dieser angemessen ist). Selbst bei alten Häusern, die längst abgeschrieben waren. Nach einer Schenkung hingegen dürfte der neue Eigentümer nur die bisherige Abschreibungsbasis weiternutzen. Für Vermieter gehört die Abschreibung zu den Steuern sparenden Werbungskosten. Wer das Haus jedoch vollständig privat bewohnt, zieht keinerlei Vorteil aus diesem Modell.

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