Steuern beim Neubau sparen – diese Möglichkeiten sollten Sie nutzen

Immobilien sind eine beliebte und krisensichere Kapitalanlage. Das zeigen die stetig steigenden Immobilienpreise deutlich: So lag beispielsweise der Nominalindex für Immobilienpreise in Deutschland 2019 um 190,35 Prozent höher als im Jahr 1975. Gleichzeitig stieg das Nettoeinkommen in Deutschland noch stärker: Um 739,08 Prozent in 2018 gegenüber 1975. Doch ein weiterer Aspekt des „Betongoldes“ ist ein nicht zu unterschätzendes Kaufargument:  Mit einer Wohnung oder einem Haus lassen sich Steuern sparen. Und das in einem nicht unerheblichen Ausmaß. Gewusst wie, lautet die Devise.

Von Lutz Schumann, Herausgeber und Chefredakteur

Der Bau eines Hauses stellt für die meisten Immobilienbesitzer-in-spe ein kostspieliges Unterfangen dar. Viele zukünftige Hausbesitzer können ihr Wunschobjekt nur mittels eines mehr oder weniger hohen Kredits realisieren. Trotz der momentan niedrigen Zinsen summieren sich die Darlehnszinsen in 10 oder 20 Jahren auf eine stattliche Summe, die aufgebracht werden muss. Umso wichtiger ist es, den Neubau beispielsweise durch das Sparen von Steuern oder durch staatliche Förderungen möglichst günstig zu errichten. Doch welche Möglichkeiten stehen hierfür zur Verfügung und worauf müssen Sie  achten?

Grunderwerbsteuer – achten Sie auf diese Sparmöglichkeiten

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird beim Übertragen einer inländischen Immobilie erhoben. Dazu zählen folgende Rechtsgeschäfte:

  • Kaufvertrag über ein Grundstück, Haus oder Wohnung,
  • Vertrag über einen Grundstückstausch,
  • Höchstgebot bei einer Zwangsversteigerung,
  • Grundstücksteilung,
  • Schenkung,
  • Überlassung,
  • sonstige Rechtsvorgänge, durch die ein Anspruch auf Übertragung einer Immobilie in Deutschland entsteht.

Wieviel Grunderwerbsteuer müssen Sie zahlen?

Die Steuer bezieht sich auf den Kaufpreis der erworbenen Immobilie und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, je nach Bundesland. Eine aktuelle Tabelle über die Steuersätze der Bundesländer finden Sie hier.

Mit dem Grunderwerbsteuer-Rechner des Steuer-Schutzbriefs können Sie exakt ausrechnen, wieviel Steuern Ihnen das Finanzamt beim Immobilienkauf „abknöpft“. Unseren Grunderwerbsteuerrechner finden Sie HIER.

Beim Kauf oder einem sonstigen Erwerb eines Grundstücks muss im Normalfall Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Doch es gibt einige Fälle, in denen Vergünstigungen, beziehungsweise eine komplette Steuerbefreiung eintreten. Hierzu gehören unter anderem, wenn ein Grundstück erworben wird, für welches die Steuer unter 2.500 Euro betragen würde. Außerdem gilt diese Regelung ebenfalls bei einer Erbschaft oder Schenkung sowie

bei einem Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, also zwischen Eltern und ihren Kindern oder zwischen Ehepartnern, nicht aber zwischen Geschwistern. Aufgrund einer aktuellen Gesetzesänderung gilt die Grunderwerbsteuer-Befreiung auch bei gleichgeschlechtlichen Ehen.

So sparen Sie Grunderwerbsteuer

Es gibt einige clevere und dabei völlige legale Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu „drücken“. Beispiel 1: Nur was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist, unterliegt der Grunderwerbsteuer. Das bedeutet, dass bewegliche Zusätze, wie zum Beispiel Einbauküche, Sauna, Whirlpool, Markise, Gartenhaus und Schränke (aber keine fest eingebauten Wandschränke) im notariellen Kaufvertrag gesondert aufgelistet werden oder Sie schließen für diese Zusätze einen eigenen Kaufvertrag ab. Die Folge: Sie bleiben bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer außen vor!

Beispiel 2: Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung muss der Käufer dem Verkäufer häufig dessen Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ablösen. Wenn Sie diese Summe im Kaufvertrag gesondert ausweisen, unterliegt sie ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer.

Weitere 6 legale Tipps aus dem Steuer-Schutzbrief, mit denen Sie die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf  „drücken“, finden Sie HIER. 

Wann Sie Grunderwerbsteuer absetzen können?

Sie können die gezahlte Grunderwerbsteuer steuermindern absetzen und zwar in folgenden Fällen:

  • Nutzen Sie die erworbene Immobilie für Ihr Unternehmen oder als Freiberufler? Dann machen Sie die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe geltend.
  • Vermieten Sie das Haus oder die Wohnung? Setzen Sie die Grunderwerbsteuer bei Ihren Vermieteinkünften als Werbungskosten ab.
  • Wohnen Sie selbst in dem Haus, aber vermieten einen Teil der Räume oder betreiben Ihr Unternehmen darin? Dann machen Sie die Grunderwerbsteuer zumindest anteilig steuermindernd geltend, und zwar im selben Verhältnis wie die betrieblich und privat genutzte Fläche zueinander steht.
  • Wenn Sie das Haus oder die Wohnung vollständig zur Eigennutzung erwerben, gehen Sie steuerlich leer aus. Da es sich um eine reine Privatsache handelt, können Sie keine Kosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen. Einziger Ausweg: Erst vermieten, später selbst einziehen.

Maklerkosten & Notarkosten – keine Steuerchance

Die bittere Pille: Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, können Sie die Maklerprovision selbst bei berufsbedingtem Umzug nicht absetzen. Die Begründung des Gesetzgebers: Da Sie die Immobilie kaufen, gehört die Maklergebühr zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten – und die können Sie nicht steuermindernd geltend machen. Dies gilt auch für die Notarkosten.

Kleiner Trost: Die Kosten für die Dienstleistung von Immobilienmaklern und Notaren können nur Mieter steuerlich absetzten, wenn sie aus beruflichen Gründen umziehen. Immobilienkäufer gehen dagegen grundsätzlich leer aus.

Energiesparhaus – viele Vorteile

Energiesparhäuser werden so errichtet, dass sie möglichst viel Energie selbst produzieren können und so, durch die geringen Strom- und Energiekosten eine rentable Zukunftsinvestition darstellen. Denn der Vorteil eines Energiesparhauses ist es, dass nicht nur kurzfristig Geld beim Errichten des Hauses gespart wird, sondern nachhaltig gewirtschaftet wird. Zudem trägt man einen positiven Teil zur Umwelt bei und hat hierbei meist keine Einschränkungen beim Wohnen.

Das Nullenergiehaus versorgt sich komplett “selbst”, das Plusenergiehaus erzeugt mehr Energie, als der Haushalt benötigt, wodurch diese in das örtliche Netz abgegeben werden kann. Meist werden solche Häuser mit einer Geotherme gefördert.

Handwerkerkosten absetzen beim Bau einer selbstbewohnten Immobilie

Wenn Sie privat bauen, können Sie über “haushaltsnahe Dienstleistungen” und Handwerkerleistungen maximal 20 Prozent der Arbeitskosten (kein Material!) für die Schaffung neuer Wohn- und Nutzflächen bis maximal 6.000 Euro absetzen. Allerdings erst nach Fertigstellung und Einzug (!).

Dies entspricht einer Steuerersparnis von 1.200 Euro. Die Summe wird direkt von Ihrer Steuerschuld abgezogen. Achtung!Absetzbar sind nur Arbeits-, Fahrt und Maschinenkosten, nicht aber Kosten für Material wie Tapeten, Farbe etc. Achten Sie daher darauf, sich eine Rechnung vom Handwerksbetrieb ausstellen zu lassen, in der die Lohn- und Materialkosten getrennt voneinander aufgeführt sind.

… bei vermieteten Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie bauen, die Sie im Anschluss vermieten möchten, können Sie beinahe alle damit verbundenen Kosten als Anschaffungs-, Herstellungs- oder Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Werbungskosten, zum Beispiel für Inserate, Reise- und Fahrtkosten lassen sich direkt im Jahr des Baus absetzen. Dagegen müssen Sie Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Wohnimmobilie (ohne Grundstückskosten) mit 2 Prozent der Gebäudekosten (ohne Grundstückskosten) pro Jahr als sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) über die gesamte Nutzungsdauer (50 Jahre) abschreiben.

Staatliche Förderungen (zusätzlich) nutzen – vor der Bauphase

Eine der beliebtesten und bekanntesten Förderungen stellt die Eigenheimrente dar, besser bekannt als Wohn-Riester. So kann man den Bau eines Eigenheims staatlich fördern lassen. Dies ist vor allem für Familien mit Kindern und Steuerzahler mit einem hohen Einkommen lukrativ. Hierbei wird das Geld in den Wohn-Riester-Vertrag eingezahlt und man erhält nicht nur Zuschüsse des Staates, sondern kann diese steuerlich absetzen.

Ein "Wohnförderkonto" gewährleistet die nachgelagerte Besteuerung in der Auszahlungsphase. Auf dieses Konto fließen die Förderbeträge für die Immobilie. Sie bilden die Grundlage für die spätere Besteuerung.

Die Wohnraumförderung ermöglicht es auch Menschen mit einem geringen Einkommen den Traum des Eigenheims zu realisieren. Der Staat beteiligt sich etwa durch die Bereitstellung von vergünstigtem Bauland, günstigen Darlehen oder einem Zuschuss zum Eigenkapital.

Weitere Informationen zum Wohn-Riester finden Sie HIER. 

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