Wohneigentum erben: Diese Formalien sind zu beachten

vom 14. Oktober 2013 (aktualisiert am 07. Juli 2014)
Von: Lutz Schumann

Wenn aus dem Erbe eines Familienangehörigen ein Haus oder eine Wohnung hervorgeht, stehen die Nachlassempfänger häufig vor vielen Fragen. Denn das Erben von Wohnungseigentum ist mit verschiedenen Aufgaben verbunden. Allen voran stehen die finanziellen Aspekte: Was verlangt das Finanzamt, was kostet die Umschreibung im Grundbuch und welche sonstigen Forderungen kommen auf den Erben des Wohneigentums zu?

Der Wert bestimmt die Kosten

Bevor eventuelle Kosten feststehen, muss zunächst der Wert des Erbes ermittelt werden. Dafür gibt es zwei unterschiedliche Verfahren: Das Ertragswert-Verfahren und das Vergleichswert-Verfahren.

Handelt es sich um ein Mietwohngrundstück, dann kommt das Ertragswert-Verfahren zum Einsatz. Dabei werden die Jahresmieten und die Kosten für die Instandhaltung und Bewirtschaftung anhand bekannter Zahlen festgesetzt oder kalkuliert.

Handelt es sich bei dem Nachlass um ein selbstbewohntes Haus oder eine selbstbewohnte Wohnung, dann wird anhand des Vergleichswert-Verfahrens der Wert der Immobilie ermittelt. Es spielt dabei keine Rolle, welchen Wert das Wohnungseigentum beim damaligen Kauf hatte. Berücksichtigt wird möglichst der aktuelle Verkaufspreis, den ähnliche Immobilien oder Grundstücke in der Region besitzen. Für die Ermittlung des Werts kann auch der Sachwert geschätzt werden, der sich aus dem Wert für das Gebäude und das Grundstück zusammensetzt.

Für diese Ermittlungen kann der Erbe zwischen unterschiedlichen Stellen wählen. Einen ersten Richtwert bietet die Immobilienbewertung bei Immobilienscout24.

Schulden und andere Offenstände des Verblichenen können den Wert des Erbes senken. Auch die Kosten für die Beisetzung des Verstorbenen lassen sich ansetzen.

Die Abgabe an den Fiskus

Welche Erbschaftsteuer ans Finanzamt zu zahlen ist, hängt vom Wert des Wohneigentums ab. Seit 2010 gibt es eine veränderte Rechtslage durch eine Reform des Erbschaftssteuerrechts, diese betrifft aber nur indirekte Verwandte der Steuerklasse 2.

Direkte Verwandte müssen gar keine Erbschaftsteuer zahlen. Dazu zählen der hinterbliebene Ehepartner sowie die Kinder. Für sie gilt, dass selbstgenutztes Wohneigentum steuerfrei vererbt wird. Einzige Bedingung: Sie müssen die Immobilie für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Ziehen sie vorzeitig aus, berechnet das Finanzamt nachträglich die volle Steuerschuld. Vermietung und Verpachtung des Erbes sind während dieser 10 Jahre ebenfalls ausgeschlossen.

Für alle anderen, also nicht direkten Erben, sowie bei anderem Wohneigentum gilt für die Erben ein Steuerfreibetrag von 20.000 Euro. Liegt der Wert darüber, gibt es einen schrittweise steigenden Steuersatz von mindestens 15 Prozent.

Übrigens: Bei einer Immobilien-Erbschaft fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Umschreibung im Grundbuch

Befindet sich der Erbschein im Besitz des Erben, kann er beim zuständigen Grundbuchamt den Eigentümer umschreiben lassen. Dafür werden Gebühren verlangt, die sich an der Gebührenordnung orientieren. Nur mit dem beim Amtsgericht ausgestellten Erbschein ist das möglich. Mit diesem offiziellen Dokument kann auch eingesehen werden, ob die Immobilie belastet ist.

Steuer-Tipp: Etwaige Belastungen sind dann sehr wissenswert, wenn Sie sich noch nicht entschieden haben, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen.

Ein Verkauf der Immobilie ist ebenfalls erst möglich, wenn der Besitzer im Grundbuch umgeschrieben wurde. Erfahrene Immobilienmakler helfen bei der richtigen Bewertung und beim Verkauf des geerbten Wohneigentums. Außerdem vermeiden Makler Fehler beim Verkauf.


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