26.03.2020

Immobilienverkauf innerhalb der Familie statt Erbfall oder Schenkung

Mit einer Immobilienschenkung lässt sich Erbschaftsteuer sparen. Doch der Verkauf einer Immobilie an die Kinder ist oft der bessere Weg. Zumal die vom Bundesverfassungsgericht erzwungene Erbschaftsteuerreform Immobilienbesitzer bei Schenkungen teuer zu stehen kommt. Lesen Sie, was Sie bei diesem Gestaltungsmodell beachten müssen.

Von Lutz Schumann, Chefredakteur und Herausgeber

 

Viele halten die Übertragung einer Immobilie auf den Nachwuchs durch eine Schenkung oder aufgrund eines Erbfalls für die beste Lösung. Doch steuerlich ist oft der Verkauf des Grundbesitzes an Kinder oder Enkel der sinnvollere Weg. Der Grund: Die Beteiligten gewinnen so ein erhebliches Abschreibungspotenzial und damit einen hohen Steuervorteil, vor allem dann, wenn sie als Unternehmer oder gut verdienender Angestellter einem hohen Steuersatz unterliegen.

Kombinieren Sie Verkauf und Schenkung

Ein weiterer Pluspunkt dieses Steuersparmodells: Die Vorteile des Verkaufs und der Schenkung lassen sich geschickt miteinander kombinieren, indem zum Beispiel mittels einer Erbbaurechtsbestellung das Gebäude an den hoffnungsvollen Nachwuchs verkauft, das Grundstück dagegen einige Jahre später per Schenkung übertragen wird.

Ein weiterer Vorteil: Zusätzliche Steuern lassen sich sparen, indem private Zinsen abzugsfähig werden. Daher sollten Betroffene, die in absehbarer Zeit wertvollen Immobilienbesitz auf ihre Kinder oder Enkel übertragen wollen, vorab von einem Steuerberater exakt durchrechnen lassen, welcher Weg für sie der bessere ist. Zumal die Schenkung oder das Vererben vermieteter Immobilien durch die Erbschaftsteuerreform 2017 deutlich teurer wurde, dafür aber die Zinsen momentan historisch niedrig sind.

Der Käufer berechnet die mögliche Gebäudeabschreibung (AfA) aus dem gezahlten Kaufpreis. Sie entspricht meist dem Verkehrswert des Gebäudes. Besonders vorteilhaft ist der Verkauf, wenn der Vorbesitzer (zum Beispiel die Eltern) die Abschreibung aus einer niedrigeren Bemessungsgrundlage berechnen mussten. Das ist meist dann der Fall, wenn die Immobilie schon seit vielen Jahren Eigentum der Eltern ist oder diese das Gebäude geerbt haben. Auch eventuell beanspruchte Sonderabschreibungen drücken die mögliche Abschreibung, da sich diese nur noch aus dem Restwert des Gebäudes berechnet.

Nachteil: Eine degressive Abschreibung ist nicht mehr möglich, sondern nur noch eine lineare Gebäude-AfA mit jährlich 2%. Ausnahmen: Bei älteren Gebäuden (Baujahr 1924 und früher) erlaubt der Gesetzgeber eine AfA von 2,5%. Von diesen Sätzen darf der Käufer nur abweichen und eine höhere Abschreibung wählen, wenn er nachweist, dass die technische oder wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Immobilie unter der Abschreibungsdauer von 50 oder 40 Jahren liegt. Das ist jedoch meist schwer möglich.

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Neues Abschreibungspotenzial durch einen Verkauf

Dennoch liegt der jährliche Abschreibungsbetrag auf Grund der vollentgeltlichen Veräußerung deutlich über dem Satz, den der bisherige Eigentümer Steuern mindernd nutzen konnte. Übrigens: Dies gilt auch für einen Verkauf unter Familienmitgliedern. Vorausgesetzt, Sie haben den Verkauf wie unter Fremden durchgeführt. Ist dies nicht der Fall erkennt der Fiskus den Verkauf unter Hinweis auf Gestaltungsmissbrauch nicht an.

Beispielrechnung: Die Eltern haben 1983 mit viel Eigenleistung ein Zweifamilienhaus zum Vermieten errichtet. Baukosten: 150.000 €. In den ersten 14 Jahren haben sie die Immobilie zu 55% (8 Jahre x 5%, 6 Jahre x 2,5%) abgeschrieben. Seit 1997 können sie nur noch die Restwert-AfA mit 1,25% aus 150.000 €, also jährlich 1.875 € Steuern mindernd geltend machen. Sie verkaufen die Immobilie zum Verkehrswert für 300.000 € an ihre Tochter (aus Vereinfachungsgründen wurde bei der Beispielrechnung kein Grundstücksanteil berücksichtigt).

Verkauf des elterlichen Hauses an die Tochter

Abschreibung der Eltern, 1,25% von 150.000 €

1.875 € pro Jahr

Steuerersparnis daraus (42%*)

831 €

verbleibendes Abschreibungsvolumen

31.875 €

Abschreibung der Eltern, 1,25% von 150.000 €

1.875 €

pro Jahr

Steuerersparnis daraus (42%*)

831 €

verbleibendes Abschreibungsvolumen

31.875 €

Abschreibung des Käufers (Kind), 2% von 300.000 €

6.000 €

Steuerersparnis daraus (42%*)

2.659 €

verbleibendes Abschreibungsvolumen

300.000 €

jährlicher Steuervorteil des Kindes (2.659 € - 831 €)

1.828 €

* Inklusive 5,5% Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer

Keine Nachteile für den Verkäufer

Im Gegenzug bringt dieses Modell dem Verkäufer keine Nachteile, vorerst jedenfalls. Denn der Gewinn durch den Verkauf der privaten Immobilie bleibt steuerfrei, wenn die Eltern mindestens 10 Jahre Eigentümer des Objektes waren.

Weitere Vorteile: Der Käufer kann nicht nur besser abschreiben, sondern auch die Zinsen für einen Bankkredit des Verkäufers steuermindernd geltend machen. Denn: Absetzbar als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sind vom Käufer übernommene Verbindlichkeiten (BMF-Schreiben vom 31.1.1993, BStBl 1993 I S. 80) und Zahlungen an Dritte, etwa in Form von Gleichstellungsgeldern als Erbausgleich.

Übernehmen Sie die Schulden Ihrer Eltern

So lassen sich zum Beispiel auch die Bauschulden eines von den Eltern bewohnten Einfamilienhauses geschickt auf den Nachwuchs übertragen, der sie dann als steuermindernde Werbungskosten absetzt. Denn die Immobilie wird weiterhin von den Eltern bewohnt, die dem Kind im Gegenzug eine Miete zahlen. Zwar ist diese als Einnahme steuerpflichtig, doch muss der Fiskus das Modell selbst dann anerkennen, wenn zwischen Eltern und Kind nur mindestens 66 % der ortsüblichen Miete vereinbart wird (Mietspiegel). Achtung! Diese Grenze nicht zu knapp kalkulieren. Zudem muss die vereinbarte Miete regelmäßig an das steigende Mietniveau angepasst werden.

Beispielrechnung: Die Eltern verkaufen ihr selbstbewohntes, luxuriöses Eigenheim (250 qm Wohnfläche) an ihren Sohn. Kaufpreis: 350.000 € (aus Vereinfachung ohne Grundstücksanteil). Eine noch bestehende Hypothek in Höhe von 150.000 € übernimmt der Sohn gegen Kaufpreisanrechnung. Um den Kauf zu finanzieren, nimmt er eine zweite Hypothek über 200.000 € auf und vereinbart Tilgungsausschluss. Mit den Eltern schließt er einen schriftlichen Mietvertrag. Miete: 1.250 € pro Monat (66% der ortsüblichen Miete für vergleichbare Objekte).

Verkauf des elterlichen Hause an den Sohn und Vermietung an die Eltern

Bisherige Rechnung für die Eltern

 

Steuerlich absetzbar

0 €

Aktuelle Rechnung für den Sohn

 

Einnahmen pro Jahr

 

12 x 1.250 €

15.000 €

Kosten pro Jahr

 

Abschreibung (2% von 350.000 €)

7.000 €

Zinsen (6% von 350.000 €)

+ 21.000 €

Sonstiges (Versicherung, Steuer etc.)

+   4.000 €

Summe

= 32.000 €

absetzbar (32.000 € - 15.000 €)

17.000 €

daraus Steuervorteil (42%*)

7.533 €

Vorteil pro Jahr

7.533 €

* Inklusive Solidaritätszuschlag, ohne Kirchensteuer

 

 

Übrigens: Wofür die Verkäufer den Kredit aufgenommen hatten, ist unerheblich. Wichtig ist nur, dass der Käufer das Darlehen übernimmt und sich der Verkaufspreis entsprechend reduziert.

Vorsicht Falle! Damit das Modell, die entgeltliche Übertragung einer Immobilie, unter Angehörigen überhaupt funktioniert, achtet der Fiskus streng darauf, dass der vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht.

Dabei gibt es einen gewissen Bewertungsspielraum, da sich der Verkehrswert einer Immobilie kaum auf den Euro genau angeben lässt. Doch Vorsicht. Wer die untere Grenze deutlich unterschreitet, läuft Gefahr, dass ein eifriger Finanzbeamter aus der so genannten vollentgeltlichen Veräußerung eine teilentgeltliche macht. Mit deutlichen Einbußen bei den Steuervorteilen.

Expertenrat:

Der Kaufvertrag muss wie unter Fremden abgeschlossen und durchgeführt werden. Das bedeutet: In dem Kaufvertrag müssen die üblichen Punkte, vor allem die Fälligkeit des Kaufpreises exakt geregelt sein.

Das Finanzamt achtet bei solchen Gestaltungen zudem akribisch darauf, ob der Käufer auf Grund seines Einkommens und Vermögens überhaupt in der Lage ist, den Vertrag zu erfüllen, sprich den Kaufpreis auch zu zahlen.

Vorsicht bei Kaufpreiserlass

Daher muss das Geld, wie vertraglich vereinbart, stets auch tatsächlich fließen. Vorsicht auch vor der Versuchung, einen Kaufvertrag zwar abzuschließen, dem Käufer den Preis später jedoch einfach zu erlassen. Die unangenehme Folge: Der Vertrag wird steuerlich als ganz oder teilweise unentgeltlich angesehen. Eventuell erzielte Steuervorteile sind zurückzuzahlen.

Doch es gibt einen Ausweg: Nur wenn der spätere Erlass des Kaufpreises schon bei Abschluss des Vertrages geplant ist, darf der Fiskus eine unentgeltliche Übertragung annehmen. Unschädlich wäre es, wenn die Beteiligten bei Vertragsabschluss davon ausgingen, dass der vereinbarte Kaufpreis auch wirklich gezahlt wird und sich die Verkäufer (Eltern) erst später entschließen, auf ihre (Rest-)Kaufpreisforderung zu verzichten. Besonders gute Karten haben Eltern, die nachvollziehbare Gründe für einen Verzicht präsentieren können, zum Beispiel eine unvorhersehbare Erkrankung des Käufers, Arbeitslosigkeit oder eine andere Notlage des Kindes sowie ein unerwarteter Vermögenszufluss bei den Eltern.

Ähnlich brisant ist die Sache, wenn die Eltern ihrem Nachwuchs die Geldmittel zum Kauf der Immobilie schon vorher schenken. Stehen Schenkung und Kaufvertrag in engem zeitlichem Zusammenhang, wird das Finanzamt stets von einer un- oder teilentgeltlichen Immobilien-Übertragung ausgehen.

Expertenrat:

Schenken Sie Ihrem hoffnungsvollen Nachwuchs (Kinder und Stiefkinder) die nötigen Mittel (400.000 € sind alle 10 Jahre schenkungsteuerfrei) und warten eine längere Schamfrist, bis Sie die Immobilie an Ihr Kind verkaufen. Eine feste zeitliche Grenze gibt es nicht. Doch gehen Steuerexperten davon aus, dass 6 bis 12 Monate ausreichen. Schalten Sie vor Vertragsabschluss sicherheitshalber einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht ein!

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