Vermieter: Grundsteuer bis 31. März zurückholen

vom 21. März 2015 (aktualisiert am 26. März 2015)
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Von: Lutz Schumann

Private und gewerbliche Vermieter können sich einen Teil ihrer Grundsteuer von der Gemeinde zurückholen, wenn die Immobilien leerstehen oder die Mieteinnahmen ausbleiben. Die Gemeinde erstattet im Höchstfall die Hälfte der gezahlten Grundsteuer. Viele Immobilienbesitzer kennen diese Möglichkeit nicht, obwohl sie im Paragraf 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG) ausdrücklich vorgesehen ist.

Dieser Antrag ist bis zum 31. März für das abgelaufene Jahr einzureichen. Fällt dieser Stichtag auf einen Feiertag oder ein Wochenende, verschiebt sich die Frist auf den nächsten Werktag.

Beispiel: Im Jahr 2013 war der 31. März Ostersonntag. Der 1. April war also ebenfalls ein Feiertag, daher hatten Sie bis zum 2. April 2013 Zeit. Bis dahin musste Ihr Antrag im Briefkasten Ihres Finanzamts liegen.

Wann eine Grundsteuererstattung möglich ist

Diese beiden Voraussetzungen gelten für einen teilweisen Steuererlass:

  • Die Einnahmen aus einer Immobilie sinken für mehrere Monate auf die Hälfte oder weniger der (orts-)üblichen Miete. Hinweis: Falls der Vermieter mehrere Gebäude besitzt, ist jedes Objekt einzeln zu betrachten.
  • Der Immobilienbesitzer hat den Einnahmeausfall nicht verschuldet. Es muss sich um ein unvorhergesehenes und vorübergehendes Ereignis handeln.
Beispiele, in denen eine Erstattung der Grundsteuer gerechtfertigt ist:

  • Der Mieter ist zahlungsunfähig und eine Pfändung bleibt fruchtlos.
  • Der Mieter ist nicht greifbar, weil es sich um einen so genannten Mietnomaden handelt, der ohne zu zahlen von Wohnung zu Wohnung zieht (Voraussetzung zur Höhe des Mietausfalls beachten!).
  • Ein Feuer hat das Haus zerstört.
  • Das Haus oder die Wohnung steht wegen struktureller Ursachen leer, zum Beispiel wegen eines allgemeinen Bevölkerungsrückgangs oder eines Überangebots auf dem Immobilienmarkt.

Streit bei Leerstand

Gerade bei einem Leerstand kommt es häufig zum Streit mit der Gemeinde oder dem Finanzamt. Die Behörden behaupten häufig, aber zu Unrecht, es müsse sich um einen üblichen Grund oder um einen dauerhaften Einnahmeausfall handeln. Der Bundesfinanzhof (BFH) entschied im Oktober 2007 hingegen, dass es auf die Gründe für den Leerstand nicht ankomme, solange der Vermieter diese nicht zu verantworten habe. Entscheidend seien nur zwei Dinge: ob die Mieteinnahmen stark genug gesunken sind und ob der Vermieter ausreichend nach einem neuen Mieter gesucht hat (Aktenzeichen: II R 5/05).

Steuer-Tipp: Weisen Sie als Vermieter nach, dass Sie sich ernsthaft bemüht haben, einen neuen Mieter zu finden. Dazu eignen sich Verträge mit Maklern sowie Rechnungen über Immobilienanzeigen. Schreiben Sie außerdem auf, wann und wo Sie Aushänge an Schwarzen Brettern gemacht haben. Der Fiskus muss auch solche Versuche anerkennen.

Wie viel Geld wird erstattet und welche Miete gilt?

Für die Höhe der Steuererstattung gibt es zwei pauschale Stufen:

1. Wenn der Mietrohertrag um mindestens die Hälfte gesunken ist, wird ein Viertel der Grundsteuer erlassen.

2. Wenn Immobilienbesitzer gar keine Miete mehr einnimmt, wird ihm die Hälfte der Grundsteuer erlassen.

Die Grenzen gelten seit dem 1. Januar 2008 und gehen auf das Jahressteuergesetz 2009 zurück. Vor dieser Änderung war eine Steuererstattung schon möglich, wenn die Mieteinnahmen um ein Fünftel gesunken waren.

Für den 1. Fall entschied der Bundesfinanzhof, dass Vermieter für den Vergleich entweder die bislang vereinbarte Miete heranziehen dürfen oder aber die Miete, die für vergleichbare Wohnungen oder Häuser am Ort marktüblich ist (selbes BFH-Urteil wie unter "Leerstand", Aktenzeichen: II R 5/05).

Die Höhe des Mietausfalls ist an der Bruttokaltmiete zu messen, einschließlich der so genannten kalten Betriebskosten wie zum Beispiel Grundsteuer, Müllabfuhr, Kaltwasser, Schornsteinfeger, Hausmeister, Gartenpflege etc. (Finanzsenat Berlin vom 21. Januar 2009, Aktenzeichen: III D - G 1163 a - 1/2009). Die Umlagen für Heizung und Warmwasserbereitung bleiben außen vor.

Beispiel für eine Grundsteuererstattung:

Max Clever besitzt zwei Mietshäuser. Ein Haus brannte Ende Oktober 2007 ohne Clevers Verschulden ab und ließ sich 10 Monate lang nicht vermieten - 2 davon in 2007 und 8 Monate in 2008. Der Mietausfall in 2007 war zu gering um die Grundsteuer erstattet zu bekommen. 2008 hingegen nahm Clever ein Drittel der Miete ein, die er in einem normalen Jahr erwirtschaftet hätte.

Ergebnis: Der Immobilienbesitzer Clever erfüllt für das Jahr 2008 beide Voraussetzungen, um die Grundsteuer erstattet zu bekommen. 1.: Die Mieteinnahmen aus dem Haus sind auf weniger als die Hälfte gesunken. 2.: Max Clever hat den Ausfallgrund (Brand) nicht verschuldet. Er hat Anspruch darauf, dass seine Gemeinde ihm ein Viertel der Grundsteuer erstattet. Die Grundsteuer für dieses Gebäude betrug in München beispielsweise 1.258 Euro, er erhält also 314,50 zurück.

Hinweis: Dass Max Clever ein weiteres Haus besitzt, mit dem er unverändert hohe Mieten erwirtschaftet, spielt keine Rolle. Jedes Gebäude wird für sich betrachtet. Er muss also nicht mit der Gesamtzahl seiner Objekte die 50-Prozent-Grenze erreichen. Anders verhielte es sich, wenn in einem seiner Häuser einzelne Wohnungen kein Geld mehr einbrächten: Hier wäre auf die Mieteinnahmen des gesamten Hauses abzustellen.

Steuer-Tipp und Musterbrief:

Steuer-Tipp: Prüfen Sie als Vermieter, ob Ihre Jahresrohmiete im Jahr 2014 um die Hälfte oder mehr gesunken ist. Wenn ja, beantragen Sie bis zum 31. März 2015 eine Erstattung der Grundsteuer. In den Stadtstaaten Hamburg, Bremen und Berlin schreiben Sie hierfür an das Finanzamt. In allen anderen Bundesländern sind die Gemeinden zuständig. Ein formloses Schreiben reicht zunächst aus. Wenn die Gemeindekasse weitere Nachweise benötigt, fordert sie diese schriftlich an.

Der Steuer-Schutzbrief hat ein kostenloses Musterschreiben für die Erstattung der Grundsteuer erstellt, das Sie sich herunterladen können (Word-Dokument, Größe: 20 KB, Stand: März 2015).


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