Typische Werbungskosten für Vermieter

vom 31. Januar 2012 (aktualisiert am 14. Juni 2017)
Von: Lutz Schumann

Als Vermieter versteuern Sie Ihre Überschüsse - also die Mieteinnahmen abzüglich aller Ausgaben, die mit ihrer Immobilie zusammenhängen. Bei neu erworbenen Objekten kann es in den ersten Jahren sogar zu Verlusten kommen, die sich Steuern sparend mit anderen Einkünften verrechnen lassen. Auch durch das Steuersparmodell "verbilligte Vermietung an Angehörige und Freunde" entsteht häufig ein Verlust.

Die folgende Liste zeigt die wichtigsten Ausgaben, die Sie als Vermieter einer Immobilie von den Mieteinnahmen abziehen dürfen:

  • Arbeitsmittel: Dazu zählen Fachbücher, Fotokopien, Fachzeitschriften und Büromaterial, aber auch Werkzeuge für kleinere Arbeiten an der Immobilie. Auch Büromöbel sind absetzbar, zum Beispiel Regale, Schreibtisch und Stuhl.
    Wenn die einzeln nutzbaren Stücke teurer als 487,90 Euro sind (410 Euro plus 19 Prozent Mehrwertsteuer), müssen Sie diese über die Nutzungsdauer abschreiben. Bei Möbeln sind das 13 Jahre.
    Wenn Sie die Arbeitsmittel auch für andere Zwecke nutzen, zum Beispiel privat oder für Ihren (Haupt-)Beruf, dürfen Sie die Kosten nur anteilig geltend machen.
  • Absetzung für Abnutzung (AfA)/steuerliche Abschreibung für die vermieteten Wohnungen oder Gebäude:
    Fertigstellung bis einschließlich 31. Dezember 1924: 2,5 Prozent pro Jahr
    Fertigstellung ab einschließlich 1. Januar 1925: 2 Prozent pro Jahr
    (Die lukrativere degressive AfA mit sinkenden Abschreibungssätzen wurde zum 1. Januar 2006 ersatzlos gestrichen.)
  • Fahrtkosten: Sie können Fahrten steuerlich geltend machen, die durch Ihre Tätigkeit als Vermieter entstanden sind. Zum Beispiel zum Mietshaus, zu Handwerkern, der Banak oder zum Steuerberater. Die Kilometerpauschalen betragen 30 Cent für Fahrten mit dem Auto, 13 Cent mit dem Motorrad, 8 Cent mit Moped und Mofa sowie 5 Cent mit dem Fahrrad.
  • Kontoführung: Für ein gesondertes Bankkonto, das Sie ausschließlich für Ihre Tätigkeit als Vermieter nutzen. Steuer-Tipp: Trennen Sie zumindest zwischen privatem Konto und Vermietungskonto.
  • Steuer-Anzeige: Am meisten Geld sparen Sie nicht durch eine Steuererstattung, sondern wenn Kosten gar nicht erst entstehen. Deshalb: Falls Sie noch kein gesondertes Konto für Ihre Mieteinnahmen haben, eignet sich das kostenlose Girokonto der Norisbank. Sie können dieses Konto auch als Guthabenkonto bekommen - zum Beispiel bei mangelnder Bonität oder als Schutz vor einer Kontopfändung durch das Finanzamt. Stellen Sie jetzt zumindest eine unverbindliche Anfrage, welches Giro- oder Guthabenkonto für Sie passt und entscheiden Sie dann.
  • Computer: Wenn Sie Ihre Immobilie(n) mit einem Computer verwalten, sind die Anschaffungskosten als Werbungskosten absetzbar - allerdings nur zeitanteilig. Der Finanzbeamte wird daher ein Computer-Fahrtenbuch verlangen, da er argumentiert, dass Sie den Computer auch privat oder beruflich genutzt haben.
    Die Abschreibungsdauer für Desktop-PC, Notebook, Drucker, Monitor und anderes Zubehör beträgt 3 Jahre.
    Kostet ein (gebrauchtes) Gerät nicht mehr als 410 Euro plus Mehrwertsteuer und lässt es sich selbstständig nutzen, dürfen Sie es sofort voll absetzen.
  • Grunderwerbsteuer: Sie zählt zu den Werbungskosten aus Vermietung und verpachtung, lässt sich also selbst steuerlich geltend machen.
  • Hausnebenkosten: Zum Beispiel Grundsteuer, Heizung und Wasser (sofern nicht direkt vom Mieter gezahlt), Reinigung der Gemeinschaftsräume, städtische Abgaben, Hausmeister, Hausverwalter und Versicherungen.
  • Makler: Wenn bei der Suche nach geeigneten Immobilien oder Mietern Maklergebühren anfallen, dürfen Sie diese von den Mieteinnahmen abziehen.
  • Rechtsanwalt: Liegen Sie mit Ihrem Mieter im Streit, sind die damit zusammenhängenden Kosten für den Rechtsanwalt, Gutachter und das Gericht voll absetzbar.
  • Renovierung: Übernehmen Sie als Vermieter bei Auszug des Mieters die Renovierung, sind die Kosten komplett absetzbar.
  • Reparaturen: Treten in der Wohnung oder dem Haus Defekte auf, die Sie als Vermieter beheben müssen, können Sie die Kosten für die Handwerker in voller Höhe sofort absetzen.
  • Steuerberater: Alle Kosten und Honorare für einen Steuerberater, sofern sie mit Ihrer Arbeit als Vermieter zusammenhängen.
  • Verband: Mitgliedsbeiträge für die Vermietervereinigung.
  • Werbung: Kleinanzeigen, Prospekte, Exposés und alle anderen Ausgaben, um Ihre Wohnung an den Mieter zu bringen.
  • Zinsen für ein Hypothekendarlehen.

Wichtige Hinweise für Vermieter:

Es sind nur solche Ausgaben abziehbar, die Sie selber getragen und sich nicht zurückgeholt haben, zum Beispiel vom Mieter über die Nebenkostenabrechnung.

In der Fachsprache werden die Ausgaben zwar "Werbungskosten" genannt. Sie haben aber nichts mit den Werbungskosten aus unselbstständiger Arbeit zu tun. Es gibt keine Pauschale, die Sie ansetzen dürften oder für eine echte Steuerersparnis überschreiten müssten.


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