Steuersparmodell: Immobilie erst vermieten, dann selbst einziehen

vom 15. September 2012 (aktualisiert am 09. März 2016)
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Von: Lutz Schumann

Immobilienkäufer können mehrere 10.000 Euro Steuern sparen, indem sie das Finanzamt an den Anschaffungs- und Renovierungskosten für ihr Haus oder ihre Wohnung beteiligen. Der legale Trick: Zunächst vermieten sie das Objekt und ziehen erst später selbst ein. Dies erfordert eine gewisse Planung, lohnt sich aber. Vor allem Ruheständler sollten sich rechtzeitig mit diesem Modell auseinandersetzen, um die Investitionssumme ihres Alterswohnsitzes über die Steuerersparnis zu finanzieren.

Das Sparmodell funktioniert so: Vermieter müssen zwar sämtliche Mieteinnahmen versteuern. Im Gegenzug jedoch dürfen sie alle Kosten der Immobilie von der Steuer absetzen, vor allem die Abschreibung/Absetzung für Abnutzung (AfA), die Zinsen für das Hypothekendarlehen und etwaige Renovierungskosten.

Dieser ansehnliche Verlust lässt sich mit anderen positiven Einkünften Steuern sparend verrechnen, zum Beispiel mit Gehalt, Zinsen und eben Mieten. Dieser Ausgleich ist nur möglich, solange der Eigentümer noch nicht in dem Haus wohnt. Nach einigen Jahren kündigt der Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarfs und zieht selbst in das Haus oder die Wohnung. Zu diesem Zeitpunkt hat er bereits einen großen Teil seiner Investition mit dem Finanzamt geteilt.

Download: Eine Muster-Vorlage für eine rechtssichere Kündigung wegen Eigenbedarfs bekommen Sie hier als Download (PDF und DOC). Dieser Musterbrief besteht aus 3 Seiten, wurde von Anwälten erstellt und lässt sich auf Ihre Bedürfnisse anpassen. Damit setzen Sie den letzten Schritt dieses Steuersparmodells um.

Extra-Trick: Angehörigen-Mietvertrag

Es könnte möglich sein, das gekaufte Objekt an Familienmitglieder zu vermieten, etwa an Ihre Kinder oder Enkel. Von diesen verlangen Sie eine deutlich niedrigere Miete, als ein fremder Dritter bezahlen müsste. Schließlich wollen Sie an Ihren Liebsten kein Geld verdienen. Trotz der niedrigen Miete dürfen Sie die vollen Kosten von der Steuer absetzen.

Wichtig: Ihre Angehörigen müssen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete bezahlen. Wie hoch die ortsübliche Miete ist, erfahren Sie aus dem aktuellen Mietspiegel, bei der Stadtverwaltung oder bei ortsansässigen Maklern.

Das Problem: Das Finanzamt schaut bei Angehörigen-Mietverträgen besonders genau hin. Dieser Extra-Trick könnte daran scheitern, dass zu viele Anzeichen für einen Gestaltungsmissbrauch erfüllt sind. Besprechen Sie dieses Steuersparmodell und vor allem den Trick mit dem Angehörigen-Mietvertrag unbedingt mit Ihrem Steuerberater.

Gebrauchte und neue Gebäude sind jetzt gleichberechtigt

Aktualisierung: In einer früheren Version dieses Artikels aus dem Jahr 2005 waren neue Gebäude und Wohnungen die bessere Wahl gegenüber Bestandsimmobilien. Denn durch die degressive AfA fiel der Steuervorteil bei neu gebauten Häusern deutlich größer aus.

Seit dem 1. Januar 2006 gibt es diese lukrative Abschreibung nicht mehr. Immobilien für Wohnzwecke müssen immer linear abgeschrieben werden, egal ob neu oder alt. Die aktuellen AfA-Sätze:

  • Fertigstellung bis einschließlich 31.Dezember 1924: 2,5 Prozent
  • Fertigstellung ab einschließlich 1. Januar 1925: 2 Prozent

Ein kleines Trostpflaster bleibt: Notwendige Renovierungen sind zusätzlich als Werbungskosten absetzbar, wenn das Objekt nach der Renovierung vermietet bleibt. Wenn Sie dagegen selbst einziehen, müssen Sie die Kosten komplett aus der eigenen Tasche bezahlen.

Vorsicht: Anschaffungsnaher Aufwand bei Sanierung

Der "anschaffungsnahe Aufwand" erwachte 2004 per Gesetz zu neuem Leben. Wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, passen Sie auf, dass die Gesamtkosten für Reparaturen und Renovierungen (ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten 3 Jahre nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen (ohne Grundstücksanteil). Andernfalls würde der Fiskus, vereinfacht ausgedrückt, die Kosten als "zusätzlichen Kaufpreis" ansehen - als so genannten "anschaffungsnahen Aufwand". Die teure Folge: Sie als Immobilienbesitzer müssten die Kosten genauso wie den Kaufpreis über 50 Jahre abschreiben.

Steuer-Tipp 1: Typische Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren, neue Tür) sowie die Reparaturkosten für versteckte Mängel fließen nicht in die 15-Prozent-Grenze ein. Weisen Sie per Gutachten nach, dass die Reparatur versteckter Mängel notwendig ist.

Steuer-Tipp 2: Versuchen Sie als Eigentümer gar nicht erst, notwendige Reparaturen und Modernisierungen über mehrere Jahre in kleineren Abschnitten umzusetzen. Sie bleiben damit nicht unterhalb der 15-Prozent-Grenze. Denn die Finanzgerichte behandelten solche Fälle bereits als einheitliche Baumaßnahme und entschieden auf anschaffungsnahen Aufwand.

Die 3-Jahres-Frist des anschaffungsnahen Aufwands beginnt dann, wenn Sie das wirtschaftliche Eigentum erlangen. Das ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Die Frist endet genau drei Jahre später.

Beispiel: Sie haben eine Immobilie erworben. Der Vertrag wurde im April 2005 beurkundet. Der 1. Juni 2005 wurde als Übergabetag vertraglich festgelegt und vollzogen. Dann läuft die 3-Jahres-Frist bis zum 30. Mai 2008.

Gewinnerzielungsabsicht gilt als sicher vor dem Finanzamt

Ein großer Vorteil dieses Sparmodells: Das Finanzamt darf Ihnen nicht unterstellen, Sie wollten keinen Gewinn erzielen. Es darf Ihnen also nicht die Verluste streichen. Die Oberfinanzdirektion (OFD) Düsseldorf legte am 21. Januar 1995 klipp und klar fest, dass eine spätere Eigennutzung nicht der Gewinnerzielungsabsicht widerspricht (Aktenzeichen: S 2253 A-St 121). Die Verluste in den ersten Jahren bleiben damit absetzbar.

Steuer-Tipp 1: Übertreiben Sie es dennoch nicht, vermieten Sie nicht zu kurz! Halten Sie sicherheitshalber eine Schamfrist von wenigstens 3 Jahren ein. Es ist ohnehin viel lukrativer für Sie, die Immobilie länger als 3 Jahre zu vermieten, weil Ihr Steuervorteil gerade in dieser Zeit besonders hoch ist.

Steuer-Tipp 2: Haben Sie einen nachvollziehbaren Grund dafür, dass Sie Ihre Vermietertätigkeit aufgeben? Sie brauchen einen solchen Grund für eine wirksame wirksame Eigenbedarfskündigung. Außerdem geben Sie diesen Grund später beim Finanzamt an oder bewahren zumindest sicherheitshalber Belege auf.

Beispielgründe:

  • Sie und Ihr Ehepartner erwarten Nachwuchs,
  • Ihre bisherige Wohnungsgröße reicht aus anderen Gründen nicht mehr aus,
  • Ihr altes Haus wird abgerissen,
  • ein Mitglied Ihres Haushalts darf aus gesundheitlichen Gründen keine Treppen mehr steigen (während die vermietete Immobilie ebenerdig, behinderten- oder altersgerechter ist).

Wegen der OFD-Anweisung sind diese Gründe für Ihre Steuerersparnis zwar nicht mehr notwendig, sie schaden jedoch auch nicht. Es ist immer hilfreich, wenn Sie Ihre Entscheidungen gegenüber dem Finanzamt nachvollziehbar begründen können. Zudem brauchen Sie diese guten Gründe auch, wenn Sie Eigenbedarf anmelden.

Steuer-Tipp 3: Schließen Sie keinen Zeitmietvertrag! Sonst streicht das Finanzamt die Verluste womöglich doch noch. Melden Sie stattdessen nach ein paar Jahren Eigenbedarf an, um Ihren Mieter zeitnah aus der Wohnung zu bekommen.

Beispielrechnung: So finanziert das Finanzamt Ihre Immobilie

Max Clever möchte sich in 8 Jahren aufs Altenteil zurückziehen. Deshalb legt er sich eine luxuriöse 120-Quadratmeter-Wohnung zu. Er finanziert den Kaufpreis von 280.000 Euro in voller Höhe durch ein tilgungsfreies Darlehen mit einem Zinssatz von 4,5 Prozent. Von den 280.000 Euro entfallen 56.000 Euro auf den Grundstücksanteil, der sich nicht abschreiben lässt, 224.000 Euro sind abschreibbar. Zur Vereinfachung sind alle Beträge ohne Umsatzsteuer.

Wir schauen uns in der folgenden Rechnung genauer an, wie viel Steuern Max Clever spart:

  • In Möglichkeit 1 zieht er direkt selbst in die Wohnung ein und kann nichts absetzen. Das ist unser Ausgangswert zum Vergleichen.
  • In Möglichkeit 2 kauft er vom Bauträger eine neue Wohnung und vermietet sie während der 8 Jahre bis zu seinem Ruhestand. Dadurch dass er Abschreibung und weitere Kosten geltend machen darf, spart er über 27.000 Euro Steuern.
  • In Möglichkeit 3 vermietet er die Wohnung ebenfalls. Jedoch handelt es sich jetzt um eine Bestandsimmobilie, die er erst renovieren muss. Wir gehen davon aus, dass Max Clever insgesamt ebenfalls 280.000 Euro ausgibt: 194.000 Euro für den Erwerb des Gebäudes, 30.000 Euro für die Renovierung und wieder 56.000 Euro fürs Grundstück (welches bei der Abschreibung keine Rolle spielt). Der Unterschied zu Möglichkeit 2: Die Renovierungskosten sind voll abziehbar, da sie weniger als 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Im Ergebnis wird Clever durch die Bestandsimmobilie noch mehr Steuern sparen als bei einer brandneuen Wohnung.
Möglichkeit 1: Kauf einer neuen Immobilie zur Selbstnutzung
Kaufpreis280.000 Euro
absetzbar0 Euro
Möglichkeit 2: Kauf einer neuen Immobilie zur Vermietung und Eigennutzung in 8 Jahren
Zinsen (8 Jahre lang je 4,5 Prozent von 280.000 Euro)- 100.800 Euro
Abschreibung (8 Jahre je 2 Prozent von 224.000 Euro)- 35.840 Euro
Sonstiges (Versicherungen, Steuern, Reparaturen)- 12.000 Euro
Summe der Kosten- 148.640 Euro
Mieteinnahmen (8 Jahre je 10.800 Euro) + 86.400 Euro
absetzbar über 8 Jahre (148.640 Euro - 86.400 Euro)- 62.240 Euro
Steuerersparnis (44,31 Prozent (*) von 62.240 Euro)27.579 Euro
Möglichkeit 3: Kauf einer Bestandsimmobilie, Renovierung vor der Vermietung und Eigennutzung in 8 Jahren
Zinsen (8 Jahre lang je 4,5 Prozent von 280.000 Euro)- 100.800 Euro
Renovierungskosten (kein anschaffungsnaher Aufwand)- 30.000 Euro
Abschreibung (8 Jahre je 2 Prozent von 194.000 Euro)- 31.040 Euro
Sonstiges (Versicherungen, Steuern, Reparaturen)- 12.000 Euro
Summe der Kosten- 173.840 Euro
Mieteinnahmen (8 Jahre je 10.800 Euro)+ 86.400 Euro
absetzbar über 8 Jahre (173.840 Euro - 86.400 Euro)- 87.440 Euro
Steuerersparnis (44,31 Prozent (*) von 87.440 Euro)38,745 Euro
Info
(*) Näherungswert für 42 Prozent Spitzensteuersatz plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag

Fazit: Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie lohnt sich das Modell "Kaufen, Renovieren, Vermieten, selbst Einziehen" besonders. Nur so können Sie die beträchtlichen Renovierungskosten mit dem Fiskus teilen. In jedem Fall ist es günstiger, die Wohnung zu vermieten und erst nach mehreren Jahren selbst einzuziehen.


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