Seeling-Modell: Steuern sparen beim Bau oder Kauf von Gebäuden

vom 01. Juli 2010 (aktualisiert am 09. Juli 2010)
Von: Lutz Schumann

Selbstständige erwirtschaften viele tausend Euro zusätzlich, wenn sie ein neu gebautes oder erworbenes Haus nicht nur für ihr Unternehmen nutzen, sondern auch privat einziehen. Denn das Finanzamt erstattet ihnen die Umsatzsteuer, die in den Baukosten enthalten ist, auch für den privat bewohnten Teil. Dieses Geld müssen sie zwar über 10 Jahre verteilt zurückzahlen, doch in der Zwischenzeit legen sie es Gewinn bringend an. Zinsen will der Fiskus dafür nicht haben. Der Clou: Dieses Steuersparmodell hat den Segen des Europäischen Gerichtshofs (EuGH).

So funktioniert das Seeling-Steuersparmodell

Beispiel: Der Sanitärfabrikant Hans Plitschplatsch lässt im elitären Hamburger Stadtteil "HafenCity" einen 400 Quadratmeter großen Glaspalast mit 12 Badezimmern bauen. 100 Quadratmeter und 2 der Badezimmer nutzt er privat für seine Liebesabenteuer. Auf die restlichen 300 Quadratmeter verteilt er Büros und Verkaufsräume seines Unternehmens. In den 10 Badezimmern dürfen die Kunden Schaumbäder nehmen, Probeduschen und auf Klotüren kritzeln.

Kostenpunkt des Neubaus: 3 Millionen Euro plus 570.000 Euro Umsatzsteuer (19 Prozent). Da Plitschplatsch Unternehmer ist, bekommt er vom Finanzamt die Umsatzsteuer zurück, die auf den betrieblich genutzten Teil des Gebäudes entfällt, also 3/4 von 570.000 = 427.500 Euro. So weit, so üblich.

Dank des Seeling-Modells darf er sich aber auch die Umsatzsteuer auf den privaten Gebäudeteil erstatten lassen, also das restliche Umsatzsteuer-Viertel in Höhe von 142.500 Euro. Benannt wurde das Modell nach dem erfolgreichen Kläger Seeling vor dem Europäischen Gerichtshof (EuGH, Urteil vom 8. Mai 2003, Aktenzeichen: C - 269/00). Voraussetzung: Der Selbstständige ordnet das gesamte Gebäude seinem Unternehmensvermögen zu. Er verbucht die Eigennutzung 10 Jahre lang als steuerpflichtige unentgeltliche Wertabgabe (früher "Eigenverbrauch" genannt) und zahlt darauf Umsatzsteuer. Konkret heißt das, dass er jedes Jahr ein Zehntel des geliehenen Gelds zurückzahlt. Sein Vorteil entsteht dadurch, dass er das Geld Gewinn bringend anlegt und bis zur vollständigen Tilgung Zinsen erwirtschaftet.

In unserem Beispiel bedeutet das: Hans Plitschplatsch bekommt vom Finanzamt einen zinslosen Kredit über 142.500 Euro in Form einer Vorsteuererstattung. Er erwirtschaftet jedes Jahr 3 Prozent Zinsen. Nach Jahresende zahlt er ein Zehntel des Darlehens zurück, also 14.250 Euro. Um zu vereinfachen, rechnen wir nur mit vollen Jahren.

Zuerst gehen wir davon aus, dass es sich bei Plitschplatsch um einen Einzelunternehmer oder eine Personengesellschaft handelt. Daher darf er die Vorsteuererstattung steuerneutral aus dem Betriebsvermögen entnehmen, privat anlegen und den Kapitalertrag wieder ins Betriebsvermögen legen. Es fallen 25 Prozent Abgeltungsteuer und darauf 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag an, in der Rechnung gehen also 26,375 Prozent verloren (plus eventuell Kirchensteuer). Schauen wir uns an, wie sich die Anlage entwickelt:

Rechnung 1: Einzelunternehmer oder Personengesellschaft, Kapitalentwicklung bei 3 Prozent Zinsen und 26,375 Prozent Steuern

nach ... JahrenAnfangskapitalplus Zinsenminus Steuern auf den Zinsertragminus Tilgung (1/10 von 142500)Kapital am Jahresende
1142.500,004.275,00-1.127,53-14.250131.397,47
2131.397,473.941,92-1.039,68-14.250120.049,71
3120.049,713.601,49-949,89-14.250108.451,31
4108.451,313.253,54-858,12-14.25096.596,73
596.596,732.897,90-764,32-14.25084.480,31
684.480,312.534,41-668,45-14.25072.096,27
772.096,272.162,89-570,46-14.25059.438,69
859.438,691.783,16-470,31-14.25046.501,54
946.501,541.395,05-367,94-14.25033.278,65
1033.278,65998,36-263,32-14.25019.763,69

Ergebnis 1: Nach zehn Jahren hat unser Unternehmer den Kredit vom Staat vollständig zurückgezahlt. Dabei hat er einen Überschuss von rund 19.760 Euro erwirtschaftet.

Wenn Plitschplatsch eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) betreibt, wird es deutlich schwieriger, grobe Beispielwerte zu finden, weil unzählige Punkte zu beachten sind. Wir gehen von dem äußerst vereinfachten Fall aus, dass 25 Prozent Körperschaftsteuer und durchschnittlich 15 Prozent Gewerbesteuer anfallen, zusammen also 40 Prozent Steuern. Der Gewinn wird nicht an die Gesellschafter ausgeschüttet. In diesem Beispiel ergibt sich folgende Rechnung:

Rechnung 2: GmbH, Kapitalentwicklung 3 Prozent Zinsen und 40 Prozent Steuern

nach ... JahrenAnfangskapitalplus Zinsenminus Steuern auf den Zinsertragminus Tilgung (1/10 von 142500)Kapital am Jahresende
1142.500,004.275,00-1.710,00-14.250130.815,00
2130.815,003.924,45-1.569,78-14.250118.919,67
3118.919,673.567,59-1.427,04-14.250106.810,22
4106.810,223.204,31-1.281,72-14.25094.482,81
594.482,812.834,48-1.133,79-14.25081.933,50
681.933,502.458,00-983,20-14.25069.158,30
769.158,302.074,75-829,90-14.25056.153,15
856.153,151.684,59-673,84-14.25042.913,91
942.913,911.287,42-514,97-14.25029.436,36
1029.436,36883,09-353,24-14.25015.716,21

Ergebnis 2: Selbst bei hoher Steuerlast erwirtschaftet die GmbH dank des Seeling-Modells immer noch einen Zinsgewinn von rund 15.720 Euro.

Ergebnis 3: Wenn wir trotz der angespannten Wirtschaftslage den Zinssatz auf 5 Prozent erhöhen, steigt Plitschplatschs Gesamtgewinn auf rund 28.150 (Einzelunternehmer oder Personengesellschaft) bis 35.980 Euro (GmbH).

Diese Beispielzahlen verdeutlichen zugleich, warum das Steuersparmodell dem Fiskus schon lange ein Dorn im Auge ist.

Das Ende: Seeling-Modell nur noch kurze Zeit nutzbar

In den Jahren nach dem Urteil hat die Finanzverwaltung die Spielregeln für das Seeling-Modell drastisch verschärft. Unternehmer mit ausschließlich steuerfreien Umsätzen wurden komplett ausgeschlossen. Betroffen sind zum Beispiel Ärzte, deren Klage der BFH 2008 als unbegründet abgewiesen hatte. Die Entnahme des Grundstücks aus dem Unternehmensvermögen (etwa bei einer Betriebsaufgabe) ist seit 2004 umsatzsteuerpflichtig und die Zuordnung der Privatwohnung zum Unternehmen muss ausdrücklich erklärt werden. Trotzdem lohnt sich das Seeling-Modell auch heute noch.

Anfang 2010 hat die Europäische Union (EU) das Seeling-Modell gekippt. Voraussichtlich lässt es sich ab dem 1. Januar 2011 nicht mehr nutzen, möglicherweise schon früher.

Unser Unternehmer Hans Plischplatsch bekommt deshalb das große Zittern: Die Fertigstellung seines Glaskastens am Hamburger Hafen verzögert sich Monat um Monat. Doch er muss bis zum 31. Dezember 2010 mit seinen Mitarbeitern und seinem Geliebten einziehen und seine Umsatzsteuervoranmeldung beim Finanzamt abgeben. Andernfalls wären die 142.500 Euro Umsatzsteuererstattung für die 100 privaten Quadratmeter verloren und er bekäme nur noch die betrieblich bedingten 427.500 Euro zurück.

Am liebsten würde er gar nicht erst bis zum Dezember warten, sondern sofort einziehen. Denn wer weiß, ob sich die Verantwortlichen in Berlin nicht beeilen und diese EU-Richtlinie viel schneller umsetzen als andere Vorgaben? Immerhin geht es, wenn man alle Plichtplatschs in Deutschland zusammenzählt, um eine Menge Geld für den Fiskus.

Steuer-Tipp: Möchten Sie als Unternehmer das Seeling-Modell nutzen? Dann besprechen Sie sich mit Ihrem Steuerberater und setzen es möglichst schnell um. Dazu müssen Sie das Gebäude fertig stellen, das Eigentum erlangen, über die Schlüssel verfügen und einziehen. Geben Sie Ihre Umsatzsteuer-Voranmeldung ab, bevor die neue Vorschrift gilt.


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