Liebhaberei: BFH erlaubt befristete Mietverträge

vom 06. September 2008 (aktualisiert am 08. März 2012)
Von: Lutz Schumann

Ein befristeter Mietvertrag allein ist noch kein Anhaltspunkt für eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht, entschied der Bundesfinanzhof (BFH, Aktenzeichen: IX R 63/07). Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass der ursprüngliche Vertrag immer verlängert werden könne. Daher müssten stets weitere Umstände hinzutreten, die den Schluss rechtfertigten, dass der Vermieter seine Tätigkeit nicht auf Dauer ausgerichtet habe und damit Liebhaberei betreibe.

Auch die folgenden Umstände alleine reichen nicht aus, um so genannte "Liebhaberei" zu unterstellen: die bloße Einschätzung, das Haus sei grundsätzlich für die Eigennutzung gebaut; die Sanierungskosten sind hoch, während die Miete verhältnismäßig niedrig ist.

Die BFH-Richter gaben in ihrer Begründung außerdem als Beispiel an, eine verbilligte Vermietung könnte ein schwerwiegender Hinweis für eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht sein. (Im entschiedenen Fall lag keine verbilligte Vermietung vor.)

Auswirkung auf Angehörigen-Mietverträge

Dieses Urteil wirkt sich bedeutend auf Mietverträge mit Angehörigen aus. Hintergrund: Wer ein Haus oder eine Wohnung besonders günstig an Familie, Freunde oder andere nahestehende Menschen vermietet, darf trotzdem sämtliche Werbungskosten steuerlich geltend machen.

Als Vermieter sollten Sie darauf achten, dass höchsten einer der folgenden 5 Anhaltspunkte vorliegt. Nur dann sind Sie vor dem Finanzamt sicher und behalten Ihren Steuervorteil aus Vermietung und Verpachtung:

  • Haben Sie einen befristeten Mietvertrag geschlossen?
  • Ist das Haus oder die Wohnung auf Eigennutzung ausgelegt?
  • Haben Sie das Gebäude teuer saniert?
  • Erzielen Sie im Verhältnis zu den (Sanierungs-)Kosten einen niedrigen Mietertrag?
  • Vermieten Sie das Haus oder die Wohnung an einen Angehörigen oder Mitarbeiter, womöglich sogar verbilligt?

Sobald jedoch zwei dieser Indizien zutreffen, wird es eng. Das Finanzamt könnte Ihnen eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht vorwerfen und Ihre Aufwendungen für Vermietung streichen. Besprechen Sie sich mit einem Steuerberater, um eine glaubhafte Begründung auszuarbeiten und das Steuersparmodell abzusichern! Vermeiden Sie auf jeden Fall, dass mehr als zwei Anhaltspunkte zusammenkommen!

Hintergrund zur Gewinnerzielungsabsicht: Steuerpflichtige dürfen von ihren Einkünften ihre Kosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen. Nur was übrig bleibt, ist zu versteuern. Dies ist jedoch nur erlaubt, wenn der Immobilienbesitzer, Kapitalanleger oder Unternehmer auf Dauer beabsichtigt, Gewinne zu erzielen. Fehlt diese Absicht, liegt eine so genannte "Liebhaberei" vor. Als Folge daraus sind die (niedrigen) Einkünfte nicht zu versteuern und die (hohen) Kosten nicht steuerlich absetzbar. Das Finanzamt würde rückwirkend auch Verluste streichen, die in der Vergangenheit durch die Vermietung entstanden sind. Eine hohe Steuernachzahlung wäre die Folge.


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