Auslandsimmobilie: Mietverlust senkt den Steuersatz

vom 24. Oktober 2008 (aktualisiert am 07. Mai 2016)
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Von: Lutz Schumann
Wer mit seinem spanischen Ferienhaus Mietverluste erleidet, senkt dadurch zumindest seinen Steuersatz in Deutschland.

Wer mit seinem spanischen Ferienhaus Mietverluste erleidet, senkt dadurch zumindest seinen Steuersatz in Deutschland.

Das Finanzamt muss Mietverluste aus einer Auslandsimmobilie im Steuerbescheid berücksichtigen, entschied das Hamburger Finanzgericht (FG, Aktenzeichen: 8 K 61/07). Somit senken Auslandsverluste den deutschen Steuersatz, was einem negativen Progressionsvorbehalt gleichkommt.

Erklärendes Beispiel: Ferienhaus in Spanien

Wer auf der spanischen Insel Lanzarote ein Ferienhaus vermietet, muss seine Mieteinkünfte in Spanien versteuern. In Deutschland bleiben diese Einkünfte zwar steuerfrei. Über einen Umweg jedoch wirken sie sich noch einmal steuerlich aus: Die spanischen Mieteinkünfte erhöhen den deutschen Steuersatz des Vermieters, sodass er auf seine übrigen inländischen Einkünfte wie Gehalt, Unternehmereinkommen oder Kapitalerträge mehr Steuern zahlen muss. Dieses Verfahren nennt sich "Progressionsvorbehalt". Das deutsche Finanzamt bittet den Vermieter also zur Kasse, obwohl er schon im Ausland Steuern auf seine Mieteinkünfte gezahlt hat.

Nun müsste man meinen, dass im umgekehrten Fall ein ausländischer Mietverlust den deutschen Steuersatz senkt. Doch bislang ließen die deutschen Finanzämter einen Auslandsverlust gänzlich unter den Tisch fallen. Er wirkte sich weder direkt noch indirekt auf die deutsche Steuer aus. Es gab also keinen "negativen Progressionsvorbehalt".

Rechte auf Kapitalverkehrsfreiheit und Freizügigkeit verletzt

Die Hamburger Finanzrichter jedoch urteilten: Mit dieser Haltung behandelt der Fiskus ausländische Mietverluste und ausländische Mieteinkünfte ungleich. Dies verstoße eindeutig gegen die Kapitalverkehrsfreiheit innerhalb der EU.

In ihrer Begründung verwiesen die FG-Richter außerdem auf den Europäischen Gerichtshof (EuGH). In dem vergleichbaren Fall "Ritter-Coulais" für das Steuerjahr 1987 hatte der EuGH den deutschen Fiskus verpflichtet, Vermietungsverluste aus einer selbst genutzten Immobilie in den negativen Progressionsvorbehalt einzubeziehen, also den Steuersatz zu mindern (EuGH-Urteil vom 21. Februar 2006, Aktenzeichen: C-152/03). Der Unterschied zwischen beiden Fällen ist, vereinfacht gesagt, nur ein begrifflicher: Beim EuGH ging es um das Recht auf Freizügigkeit, beim Finanzgericht um die Kapitalverkehrsfreiheit; letztere war im Streitjahr 1987 noch nicht ausreichend im Gemeinschaftsrecht umgesetzt.

Das Hamburger Finanzgericht hat Revision vor dem Bundesfinanzhof (BFH) zugelassen. Wir aktualisieren diesen Artikel, sobald ein Verfahren anhängig ist.

Steuer-Tipp: Machen Sie als Vermieter in der Zeile 45 der Anlage AUS jegliche Verluste aus einer Immobilie geltend, die in einem anderen EU-Staat liegt! Legen Sie gegen einen ablehnenden Einkommensteuerbescheid innerhalb der Monatsfrist Einspruch ein! Verweisen Sie dabei auf das EuGH-Urteil, das FG-Urteil und auf ein nicht veröffentlichtes Urteil des BFH, der 2002 ebenfalls gegen die ablehnende Auffassung des deutschen Fiskus entschieden hatte (Aktenzeichen: I R 13/02).


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